Питання орендних відносин стосовно укладення договору оренди землі стає доволі поширеним серед мешканців сільського населення, які мають земельний пай. Про тонкощі укладання договору оренди землі роз’яснює юрист Білозерського офісу Мережі правового розвитку В’ячеслав Лях. У своїй консультації він також подає зразок типового договору оренди, затвердженого Постановою Кабміну України. Про це повідомляє Мережа правового розвитку.
Аби не потрапити в халепу під час укладання договору оренди земельної ділянки, слід пам’ятати про основні умови складання такого документа.
Договір оренди землі оформлюється письмово і в подальшому потребує державної реєстрації. Важливо, що, окрім державної реєстрації договору, останній має містити усі погоджені сторонами істотні умови, щоб не виникло в подальшому ситуації, коли тривалий час земельна ділянка перебуває у користуванні, а тільки діло дійде до сплати орендної плати – користувач заявить про недійсність такого договору.
Відповідно до ст. 13 ст. 15 Закону України «Про оренду землі», договір оренди землі – це договір, за яким орендодавець зобов’язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов’язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Також відповідно до ст. 792 Цивільного кодексу України, за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов’язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.
Враховуючи вимоги ст. 15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди землі є:
– Об’єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки). – Строк дії договору оренди.
– Орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.
– Умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду.
– Умови збереження стану об’єкта оренди. – Умови і строки передачі земельної ділянки орендарю.
– Умови повернення земельної ділянки орендодавцеві.
– Існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки.
– Визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об’єкта оренди чи його частини.
– Відповідальність сторін.
Невід’ємними частинами договору оренди землі є:
– план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду;
– кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів;
– акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості);
– акт приймання-передачі об’єкта оренди;
– проект відведення земельної ділянки у разі його розроблення згідно із законом.
Відповідно до п.1 ст. 16 Закону України «Про оренду землі», укладення договору оренди земельної ділянки з земель приватної власності здійснюється за згодою орендодавця та особи, яка згідно із законом вправі набувати право оренди на таку земельну ділянку.
Згідно з положеннями цивільного законодавства, інтереси орендодавця можуть бути представлені представником за довіреністю. У разі невиконання зобов’язань за договором оренди землі сторони несуть відповідальність згідно із законом та договором. На вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов’язків, передбачених статтями 24 і 25 Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об’єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.
У разі розірвання договору оренди землі за ініціативи орендаря орендодавець має право на отримання орендної плати на землях сільськогосподарського призначення за шість місяців, а на землях несільськогосподарського призначення – за рік, якщо протягом зазначеного періоду не надійшло пропозицій від інших осіб на укладення договору оренди цієї ж земельної ділянки на тих самих умовах, за винятком випадків, коли розірвання договору було обумовлено невиконанням або неналежним виконанням орендодавцем договірних зобов’язань.
У разі розірвання договору оренди землі за погодженням сторін кожна сторона має право вимагати в іншої сторони відшкодування понесених збитків. Перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи (зокрема в порядку спадкування), реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або припинення договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі.
Варто наголосити, що відповідно до ст. 35 Закону України «Про оренду землі», всі спори, пов’язані з орендою землі, вирішуються у судовому порядку.
Типовий договір оренди, затверджений Постановою КМУ від від 3 березня 2004 р. № 220, міститься за цим посиланням.