АГРО-БЛОГ

Земельна реформа для органів місцевого самоврядування: озвучено підсумки року

01.02.2022 16:33
photo_2022-01-24_15-18-27

Про підсумки земельної реформи для органів місцевого самоврядування в агро-блозі AgroNews.UA розповіла Діана Коломійцева кандидат юридичних наук, адвокат, керуюча партнерка ЮК «BOSSOM GROUP», Голова Комітету ААУ з земельного права, провідний експерт Громадської антирейдерської платформи. 

Завданням земельної реформи є перерозподіл земель з одночасною передачею їх у  приватну та  колективну  власність, а також у користування підприємствам, установам і організаціям з метою  створення  умов  для  рівноправного  розвитку  різних  форм господарювання  на  землі,  формування  багатоукладної  економіки, раціонального  використання та  охорони  земель. 

Так визначались мета та завдання земельної реформи, початок якої пов’язують з прийняттям 18 грудня 1990 року Постанови ВР УРСР «Про земельну реформу». Чи можна вважати, що 2021 рік є роком офіційного її завершення? Адже, саме 2021 рік був надзвичайно щедрим на законодавчі зміни в сфері регулювання земельних відносин. Мабуть ні, в силу того, що завершення одного етапу реформування неодмінно означає початок нової.

Саме про це свідчать ті законодавчі зміни, які мають бути імплементовані в практику регулювання земельних відносин, основний тягар запровадження яких покладено саме на органи місцевого самоврядування.

За підтримки Програми USAID AGRO в рамках реалізації проєкту підтримки Громадської антирейдерської платформи, було узагальнено законодавчі новації, від правильного застосування яких органами місцевого самоврядування буде залежати якість та стан земельного правопорядку в країні.

І. Нові земельні активи комунальної власності

Перш за все, необхідно відзначити історичну подію перерозподілу земельних ресурсів між органами державної влади та місцевого самоврядування. Правовою підставою для цього послужив Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення системи управління та дерегуляції у сфері земельних відносин» від 28.04.2021 № 1423-ІХ, який визначив новий порядок формування земель комунальної власності.

Зокрема,  нагадаю, що відповідно до ст. 83 Земельного кодексу України (надалі – ЗК України) землі, які належать на праві власності територіальним громадам є комунальною власністю.

При цьому у комунальній власності перебувають:

а) усі землі в межах населених пунктів, крім земельних ділянок приватної та державної власності;

б) земельні ділянки, на яких розташовані будівлі, споруди, інші об’єкти нерухомого майна комунальної власності незалежно від місця їх розташування;

в) землі та земельні ділянки за межами населених пунктів, що передані або перейшли у комунальну власність із земель державної власності відповідно до закону.

Натомість у державній власності за ст. 84 ЗК України, перебували усі землі України, крім земель комунальної та приватної власності.

З 27.05.2021 р. відповідно до запроваджених Законом № 1423-ІХ змін, ЗК України доповнено пунктом 24 Розділу Х Перехідних положень, відповідно до якого землями комунальної власності територіальних громад вважаються всі землі державної власності, розташовані за межами населених пунктів у межах таких територіальних громад, крім земель, що прямо визначені цією нормою (список земель, що залишається у власності держави є виключним).

При цьому, набуття права комунальної власності на земельні ресурси державної власності:

  • щодо сформованих земельних ділянок відбувається з моменту державної реєстрації права комунальної власності щодо них в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (потрібна реєстрація права).
  • щодо несформованих земельних ділянок комунальна власність виникає в силу норми Закону, реєстрація переходу права до територіальної громади відповідного села, селища міста не вимагається.

З 01.07.2021 до моменту державної реєстрації права комунальної власності на земельні ділянки державної власності, що передаються у комунальну власність територіальних громад, органи виконавчої влади, що здійснювали розпорядження такими земельними ділянками, не мають права здійснювати розпорядження ними.

Таким чином, наразі триває перехідний період передачі повноважень від  Держгеокадастру до відповідних рад щодо сформованих земельних ділянок.

✅ Отже, в цій частині варто відмітити, що територіальні громади набули права власності на нові земельні ділянки, які перейшли до володіння, користування та розпорядження відповідних сільських, селищних, міських рад.

Це означає, що органи місцевого самоврядування в особі голови, працівників апарату та депутатів рад мають володіти інформацією щодо меж поширення самоврядної юрисдикції та поточних питань, які пов’язанні з управлінням землями як в межах населених пунктів, так і за межами населених пунктів в межах територіальної громади. До числа таких земель відносяться в тому числі нерозподілені земельні ділянки сільськогосподарських підприємств, невитребувані земельні частки (паї), польові дороги та лісосмуги.

Для з’ясування дійсних меж території територіальної громади, внесення відомостей про межі території територіальної громади до Державного земельного кадастру  чи вирішення спору між декількома органами місцевого самоврядування щодо меж територій територіальних громад, рада може замовити розроблення проекту землеустрою щодо встановлення меж територій територіальних громад, склад якої передбачено ст. 461 Закону України «Про землеустрій».

ІІ. Прийняття рішень по-новому

Рішення ради щодо безоплатної передачі земельної ділянки комунальної власності у приватну власність з 27.05.2021р. приймається не менш як двома третинами голосів депутатів від загального складу ради. Дане правило встановлюється ч. 2 ст. 59 ЗУ «Про місцеве самоврядування в Україні», що є наслідком прийняття та вступу в силу Закону № 1423-ІХ.

Рішення ради приймається на її пленарному засіданні після обговорення більшістю голосів депутатів тільки у двох випадах приватизації земельних ділянок комунальної власності:

  • при передачі у приватну власність земельних ділянок, що перебувають у користуванні громадян (ч.1-2 ст. 118 ЗК України) або
  • при передачі земельної ділянки власнику розташованого на ній жилого будинку, іншої будівлі, споруди (ч. 1-2 ст. 118 ЗК України).

При цьому, саме в цих двох випадках, у ради не має правових підстав для надання дозволу на розроблення технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості).

✅ Замовлення та розроблення такої документації відбувається за рішенням зацікавленого громадянина, який має володіти відповідними документами, що дають правові підстави для отримання земельної ділянки в порядку спрощеної процедури приватизації.

ІІІ. Додаткові повноваження та зобов’язання

Варто відмітити, що новими для органів місцевого самоврядування є зобов’язання відображати протягом десяти робочих днів на картографічній основі Державного земельного кадастру інформацію про орієнтовне місце розташування земельної ділянки; дату та номер відповідного рішення; майбутнє цільове призначення земельної ділянки при настанні однієї з наступних двох підстав:

🔹підстава №1: прийняття рішення про надання дозволу на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки;

🔹підстава №2: отримання повідомлення від особи, яка зацікавлена в одержанні безоплатно у власність (ч. 6 ст. 118 ЗК України) або в користування (ст. 123 ЗК України) земельної ділянки із земель комунальної власності, про замовлення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки без надання дозволу на розроблення проекту землеустрою щодо її відведення.

Кабінет Міністрів України мав забезпечити технічну та організаційну можливість реалізації зазначених положень до 27.08.2021р. як це визначено в п. 4 Прикінцевих та перехідних положень Закону № 1423-ІХ, проте робота в цій частині ще не завершена на кінець 2021 року.

✅ Отже, до прийняття відповідного підзаконного нормативно-правового акту, реалізація даного зобов’язання з боку органів місцевого самоврядування не відбувається з огляду на відсутність його організаційного та технічного забезпечення.

IV. Державний контроль за використанням та охороною земель

З 26 травня 2022 року відбудуться істотні зміни в сфері державного контролю за використанням та охороною земель. А саме до повноважень виконавчих органів сільських, селищних, міських рад у галузі земельних відносин буде додано правову можливість здійснення державного контролю за використанням та охороною земель виконавчими органами сільських, селищних, міських рад. Одночасно з цим рада позбавиться можливості здійснювати самоврядний контроль за землями, розташованими в її межах.

При цьому, надана законом правова можливість передбачає по-кроковий порядок реалізації з боку рад, який стане можливим тільки з 26.05.2022 р., а саме:

крок 1 – прийняття радою рішення про здійснення державного контролю за використанням та охороною земель через державних інспекторів з державного контролю за використанням та охороною земель ради;

крок 2 – протягом місяця з дати прийняття такого рішення рада має забезпечити призначення державних інспекторів з контролю за використанням та охороною земель;

крок 3 – протягом десяти календарних днів після призначення державного інспектору з контролю за використанням та охороною земель, рада має письмово поінформувати про це Держгеокадастр.

При цьому, до моменту прийняття рішення про здійснення виконкомом ради державного контролю за використанням та охороною земель та забезпечення призначення державних інспекторів з контролю за використанням та охороною земель, повноваження у цій сфері продовжують виконувати Держгеокадастр та його територіальні управління.

✅ В цій частині, варто враховувати, що попередньо напрацьована спірна практика ігнорування (в силу відсутності прямої вказівки на застосування) вимог Закону України від 5 квітня 2007 року №877-V “Про основні засади державного нагляду (контролю) у сфері господарської діяльності” наразі є припиненою.

Закон України «Про державний контроль за використанням та охороною земель», Закон України «Про основні засади державного нагляду (контролю) у сфері господарської діяльності», які визначають саме процесуальні особливості здійснення державного контролю підлягають обов’язковому застосуванню при реалізаціями виконкомами рад повноважень в сфері державного контролю за використанням та охороною земель.

V. Електронні земельні аукціони

Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо продажу земельних ділянок та набуття права користування ними через електронні аукціони» від 18.05.2021р. № 1444-ІХ, запроваджено єдину обов’язкову форму земельних торгів у формі електронних аукціонів в режимі реального часу в мережі Інтернет, у зв’язку з чим повністю змінені редакції ст. 135-139 ЗК України та внесено зміни до ст. 124, 127, 134 ЗК України.

Остаточний запуск електронний земельних аукціонів відбувся 05.10.2021р. у зв’язку з набранням чинності Постанови КМ України від 22 вересня 2021 р. № 1013 «Деякі питання підготовки до проведення та проведення земельних торгів для продажу земельних ділянок та набуття прав користування ними (оренди, суперфіцію, емфітевзису)», відповідно до якої:

  • затверджено вимоги щодо підготовки до проведення та проведення земельних торгів для продажу земельних ділянок та набуття прав користування ними (оренди, суперфіцію, емфітевзису);
  • визначено державне підприємство “Прозорро.Продажі”, що належить до сфери управління Міністерства економіки, — адміністратором електронної торгової системи.

Виключно через електронні земельні аукціони можна здійснити:

а) продаж земельних ділянок державної та комунальної власності (в усіх випадках за виключенням ч.2, 3 ст. 134 ЗК України);

б) передачу у користування земельних ділянок державної та комунальної власності (в усіх випадках за виключенням ч.2, 3 ст. 134 ЗК України);

в) продаж земельних ділянок, прав емфітевзису, суперфіцію державним виконавцем, приватним виконавцем під час примусового виконання рішень.

Поновлення договорів оренди землі та укладення договорів оренди землі на новий строк за умови використання переважного права орендаря відноситься до виключень, які виключають умову проведення земельних торгів.

VI. Планування територій: перехідні можливості

З 24.07.2021 року у зв’язку з набуттям чинності Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо планування використання земель» №711, передбачена можливість до 01.01.2025р. змінювати  розмір прибережних захисних смуг у межах населених пунктів через:

🔹зміну детального плану території, розробленого з урахуванням вимог цього Закону щодо складу та змісту містобудівної документації на місцевому рівні або

🔹розробку проекту землеустрою щодо організації і встановлення меж територій природно-заповідного фонду та іншого природоохоронного призначення, оздоровчого, рекреаційного, історико-культурного, лісогосподарського призначення, земель водного фонду та водоохоронних зон, обмежень у використанні земель та їх режимоутворюючих об’єктів, що має узгоджуватись із затвердженою містобудівною документацією.

✅ При цьому, затвердження детального плану території за межами населених пунктів та внесення змін до нього, а також затвердження зазначеного проекту землеустрою здійснюється рішенням відповідної сільської, селищної, міської ради.

Крім того, якщо розроблена та затверджена містобудівна документація місцевого рівня, не містить відомостей, що передбачені для комплексних планів просторового розвитку території територіальної громади, генеральний план населеного пункту (див. ст 45-1 Закону України “Про землеустрій”), містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки щодо території, на яку розроблена така документація, можуть видаватися лише на підставі даних Державного земельного кадастру. При цьому, вимоги Закону України “Про регулювання містобудівної діяльності” щодо містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки в даному випадку не враховуються.


Довідково: Громадська антирейдерська платформа була створена у 2021 року за підтримки Програми USAID AGRO та об’єднала професійні спільноти для захисту прав землевласників та землекористувачів.

Первісно матеріал даної статті було опубліковано в «Землевпорядний вісник» № 12/2021.



Читай нас також у Viber та Telegram, поширюй новину на своїй сторінці:
Поширити: