Юристами компании MORIS в рамках работы горячей линии проекта «Земля без коррупции», реализуемого благодаря поддержке американского народа, предоставленной через Программу USAID АГРО, было зафиксировано обращение с вполне повседневным, но в то же время непростым вопросом: «Договор аренды земли уже закончился, идет оформление договора с новым арендатором. Но урожай предыдущего арендатора еще на поле. Чей он теперь?». Об этом рассказывает юристка юридической компании MORIS Вита Сторожук.
Читай нас також у Viber та Telegram.
Ситуация, знакомая многим: земля посеяна, договор истек, новый арендатор на горизонте — а четкого ответа в договоре нет.
Подобных недопониманий можно было бы легко избежать, если бы в договоре сразу четко прописали: до какого числа нужно собрать урожай, какая плата в период ожидания и сбора урожая, когда и как именно передается участок после завершения сбора урожая и штрафные санкции за нарушение таких условий.
Что же делать, если договор об этом молчит? Давайте разберемся, что говорит закон и как складывается судебная практика в подобных ситуациях.
Если речь идет о землях коллективной собственности, неиспользованных паях или нераспределенных участках, передаваемых в аренду через местные советы, Закон Украины «О порядке выделения в натуре (на местности) земельных участков собственникам земельных долей (паев)» позволяет арендатору собрать урожай даже после окончания договора.
Тем временем арендатор должен возместить убытки в размере арендной платы за период с завершения договора до сбора урожая. Подобный подход действует и в случае военного положения — для земель государственной и коммунальной собственности, а также в случаях прекращения договоров аренды или субаренды земель всех форм собственности, находящихся в праве постоянного пользования или аренды.
В других общих случаях вопрос сбора урожая после окончания договора остается нерешенным — соответствующих норм в законодательстве пока что нет. Хотя в Верховной Раде Украины был зарегистрирован Законопроект № 9603, которым предлагается обязать арендодателя предоставить арендатору право собрать урожай, если договор закончился во время посева, выращивания или сбора. При этом арендатор должен уплатить арендную плату за период фактического пользования земельным участком. Однако этот законопроект вызвал много замечаний, поэтому он так и не был принят.
Поэтому в настоящее время приходится ориентироваться на судебную практику, которая часто подтверждает право арендатора на урожай, если земля была обработана законно в рамках договора.
Позиции судов склоняются к тому, что даже если срок договора истек, арендатор, который законно обработал землю во время действия договора, имеет право на защиту своего урожая. Например, Черниговский апелляционный суд в 2021 году (дело №728/55/21) признал за арендатором право на посевы озимой пшеницы, так как он во время посева имел законное основание пользоваться землей.
В основном суды ссылаются на положения статьи 775 Гражданского кодекса Украины, согласно которой наймачу принадлежит право собственности на плоды, продукцию, доходы, полученные им в результате пользования вещью, переданной в найм.
Тем временем суды обращают внимание и на добросовестность действий арендатора — например, если арендатор посеял землю за несколько дней до окончания срока действия договора, понимая, что не имеет гарантий продления, иск, скорее всего, будет оставлен без удовлетворения. Вместо этого, если арендатор действовал добросовестно: своевременно отправлял письма о продлении, соблюдал процедуру пролонгации, ожидал продления договора, но получил отказ — суд может встать на его сторону, признавая право на урожай как результат законного и добросовестного пользования землей.
Важно помнить: право на урожай не освобождает от обязанности своевременно вернуть участок владельцу и согласовать порядок его сбора. В противном случае возникают риски споров и требований арендатора о выплате компенсации за несвоевременное возвращение земли (объекта аренды).
Именно поэтому, чтобы избежать судебных споров и лишних компенсаций, если договор не регламентирует порядок сбора урожая, рекомендуется:
заключить дополнительное соглашение к договору аренды, где детально прописать условия сбора урожая, оплату за пользование землей и порядок передачи участка. Важно сделать это до завершения срока действия договора, так как изменения можно вносить только в действующий договор;
если срок договора уже истек, арендодателю стоит заключить отдельный краткосрочный гражданско-правовой договор (не аренды), который будет регулировать порядок сбора урожая. Альтернативой может быть соглашение с арендатором или новым пользователем о покупке-продаже посевов. Иногда стороны урегулируют эти вопросы через официальную переписку, полагаясь на взаимную добросовестность.
Подводя итог, чтобы избежать судебных противоречий и риска захвата урожая, лучше всего четко урегулировать все моменты в договоре еще до окончания срока аренды.
Если у вас возникнут вопросы или потребуется консультация — вы всегда можете обратиться на нашу горячую линию и получить бесплатную помощь от экспертов.
Для устных консультаций звоните: +38 (044) 334 82 10
** Консультационная линия работает в будни с 10:00 до 17:00
Для письменных запросов пишите на: [email protected]
Юристка MORIS, адвокат Вита Сторожук