У земельної ділянки новий господар: як подовжити оренду та розрахувати орендну плату. За матеріалами журналу «Головбух Агро», пише agronews.ua.
У 2021 році має запрацювати ринок землі сільськогосподарського призначення. Тому орендарів зараз цікавить:
✔️як продовжити використовувати земельну ділянку на умовах, визначених у договорі, який уклали з попереднім власником, та/або укласти доповнення до нього;
✔️чи вносити зміни до попереднього або укладати новий договір оренди з новим власником;
✔️як розрахувати та виплатити орендну плату попередньому та новому власникам за звітний рік.
На що чекати після переходу права власності на земельну ділянку
У фізособи-власника виникає право власності на земельну ділянку, яке передбачає такі повноваження:
-володіти;
-користуватися;
-розпоряджатись об’єктом власності.
Ці права дають змогу власникові надавати майно в оренду згідно з укладеним договором. Орендарі за укладеними договорами оренди отримують право володіти та користуватись об’єктом оренди, а право розпоряджатися ним закон зберігає за власником. Зауважте, що власник може прийняти рішення та передати право власності іншій особі або особам.
Якщо змінюється власник орендованого раніше майна, права та обов’язки орендодавця передають новому власникові (ст. 770 Цивільного кодексу України; ЦК).
Збереження орендних відносин при передачі права власності на землю забезпечують також положення Закону № 161 (Закон України «Про оренду землі» від 06.10.1998 № 161-IV.).
✅ Зміна власника земельної ділянки (орендодавця) — це не підстава, щоб припинити договір оренди землі. (Ст. 32 Закону № 161).
Отже, якщо право власності на орендовану земельну ділянку переходить від однієї фізособи до іншої, то змінюється орендодавець. Тобто попередній власник відмовляється від оренди, а новий — має право та обов’язок стати орендодавцем за раніше укладеним договором оренди.
???? Зверніть увагу!
Попередній землевласник передає всі права та обов’язки новому власникові орендованої землі відповідно до підписаного раніше договору оренди земельної ділянки (ч. 3 ст. 9 Закону № 161).
Права та обов’язки нового власника за раніше укладеними договорами оренди, суперфіцію, емфітевзису, земельного сервітуту щодо такої земельної ділянки зберігаються (ч. 1 ст. 148-1 Земельного кодексу України; ЗК).
Передання права власності має проходити обов’язкову державну реєстрацію. Новий власник отримує це право саме з цього дня, а не з дати укладення договору, яким лише засвідчується намір провести дії щодо передання права власності.
Особа, яка набула право власності на земельну ділянку, протягом одного місяця з дня його набуття має направити орендареві повідомлення.
У повідомленні слід зазначити:
✔️кадастровий номер (за наявності), місце розташування та площу земельної ділянки;
✔️прізвище, ім’я, по батькові нового власника;
✔️місце проживання (знаходження) нового власника, його поштову адресу;
✔️платіжні реквізити у разі, якщо договір передбачає плату за користування земельною ділянкою у грошовій формі.
Таке повідомлення слід надіслати користувачеві земельної ділянки рекомендованим листом із повідомленням про вручення або вручити йому особисто під розписку (ч. 3 ст. 148-1 ЗК).
Вважаємо, що не буде зайвим до такого листа додати копію виписки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (далі — Держреєстр).
Якщо цього не зробити вчасно, то виплату орендної плати попередньому власнику вважатимуть належним виконанням договору оренди (ст. 516 ЦК).
Чи укладати додатковий або новий договір оренди
Якщо зміниться власник земельної ділянки, то договір оренди, який орендар підписав раніше з попереднім власником, діятиме на тих самих умовах, що і до передання права власності. Проте, вважаємо, що доцільно укласти додаткову угоду. В такій угоді можна змінити умови раніше укладеного договору оренди. Але такі зміни можна внести лише за згодою сторін (ч. 4 ст. 148-1 ЗК). Також зауважте, що випадок, коли додаткову угоду не укладають, — не критичний для договірних сторін.
Користувач земельною ділянкою може підписати новий договір оренди з новим власником. У такому разі він мусить розірвати договір оренди з попереднім власником. Такі зміни також можна вносити за згодою сторін.
???? Зверніть увагу!
Якщо умови договору оренди зміните додатковим договором або укладете новий, то такі зміни зареєструйте у Держреєстрі. Тільки після цього вони наберуть чинності.
Орендар заборгував орендодавцеві виплати або колишній орендодавець заборгував щось орендареві — спосіб вирішення таких неузгодженостей можна відобразити у тристоронній угоді між колишнім власником ділянки, новим власником і її користувачем-орендарем.
Як орендар має розрахувати орендну плату
Після того, як урегулюєте правовідносини через зміну власника орендованої землі, матимете нову проблему: в який спосіб сплатити орендну плату різним власникам за користування земельною ділянкою протягом звітного періоду.
???? Зверніть увагу!
При зміні власника всі права та обов’язки орендодавця за раніше укладеним договором переходять до нового власника.
Дата такого передання — дата реєстрації права власності у Держреєстрі. Додаткові угоди та нові договори підписують за взаємною згодою. Щоб продовжити оренду, їх можна не переукладати і не доповнювати.
Отже, після того, як отримаєте повідомлення про зміну власника від нового орендодавця, здійсніть перерахунок, а також припиніть нараховувати та виплачувати орендну плату колишньому орендодавцеві з дня, попереднього до дати передання права власності новому орендодавцеві.
Якщо орендну плату виплачуєте щорічно, то при переданні права власності на орендовану землю орендна плата буде пропорційна кількості днів у році, протягом яких земельною ділянкою володіли попередній та новий власники.
Якщо орендну плату нараховуєте, наприклад, раз на квартал або раз на місяць, то пропорційно розподіліть дні у періоді, в якому відбувся перехід права власності на земельну ділянку.
ВИ МАЄТЕ ЦЕ ЗНАТИ
П’ять важливих фактів про оренду земельної ділянки:
✅ Право власності на майно переходить у день реєстрації права власності у Держреєстрі. Таку реєстрацію може здійснити як попередній, так і новий власник.
✅ При зміні власника земельної ділянки, яку надали в оренду, до нового власника переходять права та обов’язки за раніше укладеним договором оренди.
✅ Фізособа, яка набула право власності на земельну ділянку, обов’язково повідомляє орендаря про зміни, що відбулися, та надає йому необхідні для нарахування орендної плати відомості.
✅ Укладати додаткову угоду до раніше укладеного договору оренди або новий договір оренди можна за взаємною згодою сторін. Та це не обов’язково.
✅ Орендар нараховує орендну плату попередньому та новому власникам пропорційно періоду володіння ними земельною ділянкою. Цей період він визначає датою реєстрації переходу права власності на неї у Держреєстрі.
Читайте також: які податки доведеться сплатити при купівлі-продажу землі.