Перед новим роком на підпис президенту відправлений законопроект, який повинен протидіяти рейдерству. БізнесЦензор досліджував, що зміниться після вступу в дію цього документа.
“Проект Закону про внесення змін до Земельного кодексу та деяких інших законодавчих актів щодо протидії рейдерству” №0858 був прийнятий 5 грудня 2019 року у другому читанні.
Навіщо потрібен законопроект?
У 2019 рейдерство вийшло на новий рівень. Якщо раніше захоплення полів з урожаєм проводилися озброєними “хлопцями в масках”, то зараз рейдери не просто “віджимають” урожай.
Відбувається фальсифікація договорів оренди, захоплення підприємств через зміну складу учасників юридичної особи, переоформлення частки в статутному капіталі, майна і земель підприємств.
Законопроект має унеможливити подвійну реєстрацію договорів оренди ділянок, які використовуються підприємствами, а також захоплення підприємств шляхом незаконного привласнення корпоративних прав (акцій або часток).
Потрібно унеможливити зупинку роботи с/г підприємства через те, що на неї необґрунтовано накладено арешт на майно та активи, і йде силова протидія.
Часто складається ситуація, коли перед збиранням врожаю на полі приїжджає чужа збиральна техніка. І рейдер просто розмахує перед носом реального власника “липовими” документами, де вказані інші власники.
Для багатьох таких змін Госгеокадастр і Держреєстр прав на нерухоме майно повинні взаємодіяти. Щоб процедура держреєстрації земельних ділянок та прав на них була більш врегульованою і надійною.
За словами Миколи Сольского, законопроект містить багато норм, які повинні виключити втручання в земельний кадастр і реєстр Мін’юсту. Також передбачені нотаріальні застереження і об’єднання кадастрів в деяких частинах.
“Є норми, пов’язані з оновленням договорів оренди та порядком оформлення. А також зміни, щодо незатребуваних паїв. Це цілий комплекс, який регулює оборот оренди землі “, – розповів автор документа.
Базові нововведення
Відповідно до закону, державні кадастрові реєстратори будуть мати онлайн-доступ до відомостей Державного реєстру майнових прав на нерухоме майно, а держреєстратори право онлайн-доступу до відомостей Госгеокадастра.
Документація із землеустрою та технічна документація з оцінки земель, яка подається в електронній формі, повинна бути підтверджена електронним підписом сертифікованого інженера-землевпорядника.
Держреєстратори будуть зобов’язані при реєстрації сформувати і зберегти виписку з Госгеокадастру.
Також держреєстраторів прав зобов’яжуть перевіряти не тільки відомості в Держреєстрі майнових прав на нерухоме майно, а й наявність відомостей в Госгеокадастре.
Під час реєстрації прав держреєстратор буде зобов’язаний перевірити, чи має право особа, яка звернулася із заявою про реєстрацію, на вчинення таких дій. А також перевірити наявність інформації про нерухоме майно в інших державних реєстрах.
Якщо кадастровий номер ділянки відсутня в Госгеокадастре, то держреєстратор прав зобов’язаний залишити без розгляду заяву про реєстрацію права на нерухоме майно.
У Держреєстрі майнових прав на нерухоме майно повинна буде вноситися інформація про ціну або вартості нерухомого майна, і прав на нього за відповідними договорами.
У Госгеокадастр повинна бути внесена інформація про земельні ділянки, які були сформовані до 1 січня 2013 року з присвоєнням кадастрових номерів і зазначенням наявності чи відсутності координат поворотних точок меж.
Неможливість знизити плату за оренду після аукціону
Одна зі змін в законі стосується плати за користування ділянкою державної або комунальної власності, визначеної в договорах емфітевзису ( право користуватися землею ) або суперфіцію ( право користування будівлею на землі ). А також плата за договорами, які укладені на земельних торгах.
Такі розміри плати не можуть бути зменшені навіть за угодою сторін. Ані протягом терміну дії договору, ані в разі його поновлення.
Це виключає популярну практику, коли на торгах виграє компанія, яка запропонувала найбільшу ціну, але потім ця компанія домовляється з орендодавцем про зменшення орендної плати. Часто – після грошової винагороди за угоду.
Права власника ділянки і корпоративні права
Відповідно до закону, власник нерухомого майна має право встановити або скасувати вимогу нотаріального посвідчення договору, предметом якого є майно або його частина.
Також власник земельної ділянки може встановити або скасувати нотаріальне посвідчення договору про встановлення земельного сервітуту, договору про надання права користування земельною ділянкою для с/г потреб або для забудови, а також договору оренди цієї ділянки.
Тобто, установка або скасування вимоги є односторонньою процедурою, яка повинна бути нотаріально засвідчена. Вимога підлягає державній реєстрації.
Що це означає? Власник ділянки може внести зміни до Держреєстру майнових прав, але тільки за нотаріальними документами. Це виключає внесення змін до звичної письмової форми з підробленими підписами, які поширені в сьогоднішніх схемах рейдерів.
Це не дуже зручно орендарю. Адже якщо він хоче зафіксувати свої права на оренду землі, то потрібно привести кожного пайовика до нотаріуса. І швидше за все, оплатити послугу нотаріуса за свій рахунок.
І якщо в майбутньому орендар захоче щось змінити в договорі оренди або продовжити його, то знову-таки потрібна буде особиста присутність кожного пайовика і витрати орендаря на нотаріуса.
Що стосується корпоративних прав, то учасник приватного підприємства або товариства може нотаріально завірити угоду, предметом якої є частка цього учасника у статутному капіталі.
Інформація про встановлення або скасування вимог вноситься до Єдиного держреєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань.
Таким чином, зменшується можливість незаконно змінити власника підприємства або змінити розмір акцій в статутному капіталі.
Також учасник може встановити вимогу нотаріального посвідчення справжності його підпису під час загальних зборів підприємства. І встановити, чи скасувати вимогу нотаріального посвідчення угоди по відчуженню, чи заставі частки в статутному капіталі товариства.
Ці відомості також повинні бути внесені в єдиний державний реєстр юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань (ЄДРПОУ).
Незатребувані паї
Окреме регулювання прописано для незатребуваних паїв. Наприклад, договір оренди на незатребуваний пай або землю колективної власності закінчився в зв’язку з набуттям права власності на неї. Але на цій ділянці вже росте урожай.
Тоді орендар має право зібрати врожай. А новий власник має право отримати відшкодування збитків, які пов’язані з тимчасовим зайняттям земельної ділянки колишнім орендарем.
Розмір компенсації дорівнює орендній платі з дня припинення договору оренди до дня, коли весь урожай буде зібраний.
Право оренди на незатребувані паї та земельні ділянки колективної власності, які надані в оренду органами державної влади або місцевого самоврядування, здійснюється без державної реєстрації права власності.
Продовження договорів оренди
Продовження договору оренди на такий же термін і на таких же умовах відбувається автоматично, якщо в договорі є умова автоматичного оновлення і орендована ділянка не належить до земель державної або комунальної власності.
Інформація про автоматичне продовження вноситься до Держреєстру майнових прав.
Після закінчення терміну договору оренди, першочергове право на укладення нового договору оренди на цю ділянку має колишній орендар.
Якщо він хоче скористатися першочерговим правом, то повинен попередити про це власника ділянки не менше ніж за місяць до закінчення терміну договору оренди.
До попередження потрібно докласти проект договору. При складанні нового договору умови можуть бути змінені за згодою сторін. Якщо згоди не досягнуто, то першочергове право орендаря припиняється.
Якщо власник або орендар ділянки не хочуть продовжувати договір, то повинні подати заяву до Держреєстру майнових прав не менше, ніж за місяць до закінчення терміну дії договору.
Якщо ані власник, ані орендар не подали такої заяви, то договір продовжується на той самий строк і на тих же умовах. При цьому орендарям потрібно переконатися, що в попередньому договорі є умова автоматичного продовження.
І ця умова має бути зареєстрована в Реєстрі майнових прав. Як і чітка дата укладення договору. Щоб уникнути суперечок, в договорі краще прописувати і конкретну дату закінчення договору оренди.
Адже згідно з новим законом, дата закінчення дії договору оренди обчислюється з дати його укладення. А право оренди земельної ділянки виникає з державної реєстрації такого права.
Якщо власник земель помирає до закінчення терміну договору, то орендар може подати заяву до Держреєстру майнових прав про поновлення договору оренди на той же термін і на тих самих умовах. Навіть якщо договір не містить умови про його продовження.
Заяву потрібно подати протягом одного місяця з дня, коли орендарю стало відомо про смерть орендодавця.
Договір буде продовжений до моменту держреєстрації права власності спадкоємця. Або до моменту визнання спадщини відумерлою та держреєстрації права територіальною громадою. Після моменту держреєстрації орендар матиме першочергове право на укладення нового договору.
Робота реєстратора
Якщо держреєстратор допустив будь-яку помилку при внесенні даних про речові права або обтяження прав до Державного реєстру прав, то вона сама виправляє помилку. Але якщо тільки документи за результатами розгляду заяви не видавалися заявнику.
Якщо помилку виявлено після того, як заявник отримав документи, то держреєстратор може виправити помилку тільки на основі заяви заявника.
Якщо помилка впливає на права третіх осіб, то вона виправляється держреєстратором виключно на підставі судового рішення.