Безперечно, гучною справою в земельній сфері є ситуація щодо вилучення особливо цінних земель сільськогосподарського призначення державної власності площею 27 га в Одеській області в Національної академії аграрних наук України з подальшим позбавленням прав на ці землі ритейлера АШАН. Але не все так однозначно, як здається на перший погляд, ексклюзивним матеріалом в справі компанії АШАН з Агро Ньюз поділився юрист ЮФ TOTUM Євген Чорний.
КАДРОВА КОНФІГУРАЦІЯ ТА ВИНАГОРОДА ГОЛОВИ СЕЛИЩНОЇ РАДИ
Як було встановлено в ході досудового розслідування в рамках кримінального провадження №42016160000000903, у 2016 році голові Таїровської селищної ради запропонували 150 тис. доларів за зміни у кадровій політиці ради. Після цього голова повинен був залишити свою посаду за надані кошти – такими були умови цієї «комерційної пропозиції». Особа, яка пропонувала кошти голові, також домовилась з посадовцем Овідіопольської РДА та виступила організатором махінації щодо відчуження земельної ділянки державної власності, про яку далі йтиме мова. На підтвердження цього факту слідчий вилучив проєкт землеустрою щодо відведення цієї земельної ділянки, але чим завершилось це розслідування не відомо, адже подальші засідання щодо вирішення саме цього питання відбувались у формі закритого судового процесу.
ДЕРЖАВНА СІЛЬГОСПЗЕМЛЯ. ПРИВАТНА ВЛАСНІСТЬ. ЗМІНА ЦІЛЬОВОГО ПРИЗНАЧЕННЯ ТА ВІДЧУЖЕННЯ НА КОРИСТЬ КОМПАНІЇ АШАН.
Перед тим як земельні ділянки загальною площею 27 га потрапили до компанії АШАН, вони по дорозі змінили ряд титульних володільців та розпорядників.
Так, президія НААН вирішила добровільно відмовитись від права постійного користування земельною ділянкою (ріллею) всупереч вимогам чинного законодавства, оскільки саме Кабмін уповноважений був вилучати особливо цінні землі з державної власності.
Натомість Овідіопольська РДА приймає цю ділянку до земель запасу, а далі в гру з заявами вступають 14 громадян — фізичних осіб, які отримують окремими ділянками в межах норм приватизації у власність, з наступним відчуженням на користь третіх осіб.
Вже нові власники земельних ділянок разом з Таїровською селищною радою змінюють цільове призначення для ведення особистого селянського господарства на «для будівництва торговельно-розважального центру з гостьовим паркуванням» та консолідують шляхом укладення нових угод та об’єднання в кадастрі.
Таким чином, земля з категорії сільськогосподарського призначення була переведена до земель житлової та громадської забудови за межами населеного пункту.
І це ще не кінець дороги, бо власники землі після зміни цільового призначення створюють компанію і передають ці землі вже у вигляді трьох новосформованих ділянок площею 11,9356 га, 13,6632 га, 1,2893 га в якості внеску до статутного капіталу, кінцевим бенефіціаром яких в наступному вже стає АШАН.
ПРОДАЖ ЗЕМЕЛЬНИХ ДІЛЯНОК НА ТОРГАХ
Враховуючи розвиток подій, в рамках вищезгаданого кримінального провадження було накладено арешт на земельні ділянки та передано під управління Національного агентства України з питань виявлення, розшуку та управління активами, одержаними від корупційних та інших злочинів (далі — АРМА).
Вже згодом відбувся кінцевий продаж на торгах земельних ділянок, які перебували на той момент під арештом. Так, 19 липня 2019 року продано земельні ділянки площею 11,9356 га, вартістю 4 445 200 грн, площею 13,6632 га, вартістю 3 850 000 грн та площею 1,2893 га вартістю 470 000 грн без ухвали слідчого судді та зняття арешту з останніх. У своє обґрунтування АРМА вказує, що такий продаж відбувся через громіздкість даних активів і їх зберігання неможливе без зайвих труднощів. На нашу думку, дії АРМА суперечать закону, а вина посадових осіб цієї установи зараз доводиться у межах вищезгаданого кримінального провадження. Що ж, компанії АШАН залишається захищати свої права в судах і очікувати остаточних судових рішень тривалий час.
TO SUM UP!
З огляду на обставини цієї справи, можна стверджувати, що судові баталії тільки починаються. У схожій справі №914/519/17 постановою від 4 грудня 2018 року Верховний Суд зробив висновок, що припинення права постійного користування земельними ділянками, вилучення, припинення права державної власності здійснюється на підставі рішення Кабінету Міністрів України за погодженням з Верховною Радою України. Тим самим, суд ототожнив порядок вилучення і порядок припинення користування земельною ділянкою за добровільною відмовою та наголосив, що погодження вилучення земельної ділянки постановою Президії Української академії аграрних наук порушує порядок вилучення особливо цінних земель.
У даному випадку можемо дійти висновку про те, що спрощення процедур у сфері земельного законодавства та ліквідація корупційних ризиків є необхідним кроком для досягнення максимально можливої «чистоти» ведення бізнесу для іноземних компаній в Україні.
Задля уникнення схожих ситуацій, рекомендуємо іноземним інвесторам завжди перед прийняттям рішення про інвестування в придбання землі чи корпоративних прав на компанії з земельними активами здійснювати due diligence – комплексний юридичний аудит землі на предмет історії відводу та підстав набуття/переходу прав на землю, ризиків та можливих наслідків тих чи інших дій. А найближчим часом фігурантам цієї справи очевидно варто готуватись до нових судових процесів, зокрема, про віндикацію — витребування земельних ділянок з чужого незаконного володіння.
*аналіз та оцінкy відомостей здійсненo на основі відкритих відомостей (в тому числі, Єдиного державного реєстру судових рішень)
Однією із ключових проблем залучення прямих та капітальних інвестицій в Україну є зловживання та махінації із земельними ресурсами. Ця проблема виражається як в недосконалому правовому регулюванні земельних відносин, так і у високому рівні корупційних ризиків. За підрахунками НАБУ держава втратила через корупцію у земельній сфері понад 450 млн грн. Це збитки, завдані державі та місцевим громадам через незаконне вилучення землі.