Про нещодавні та очікувані законодавчі зміни та їх вплив на аграрне товаровиробництво розповіли Сергій Попов, партнер KPMG Law Ukraine та Богдан Скоропад, старший юрист KPMG Law Ukraine, пише biz.ligazakon.
Ключові законодавчі зміни 2019 року в агросекторі були пов’язані із підготовкою до відкриття ринку купівлі-продажу землі сільськогосподарського призначення. Нові законодавчі ініціативи надають додаткові інструменти захисту активів, спрощують використання землі, в тому числі на правах оренди, та загалом позитивно впливають на бізнес середовище.
Нові антирейдерські інструменти
В рамках підготовки до відкриття ринку землі, прийнято Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо захисту права власності» №159-IX від 3 жовтня 2019 року та Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» №340-IX від 5 грудня 2019 року.
Серед ключових змін Закону №159-IX є такі:
1) принцип, що зміни щодо відчуження частки в підприємстві вносяться в Єдиний державний реєстр юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань («ЄДР») виключно цим нотаріусом, який нотаріально засвідчував документи про перехід права власності на частки;
2) чітко визначено обов’язок реєстратора (нотаріуса) перевірити волевиявлення юридичних осіб при внесенні змін у ЄДР або при здійсненні державної реєстрації операцій з нерухомістю, що включає зокрема обов’язок пересвідчитись у повноваженнях посадових осіб та представників підприємств;
3) встановлена чітка вимога до нотаріальної форми довіреності при операціях з нерухомістю чи внесенні змін до ЄДР.
Другим Законом №340-IX було надано новий інструмент захисту бізнесу власникам підприємств. Так, будь-який учасник товариства, як мажоритарій так і міноритарій, має право встановити вимогу нотаріального засвідчення справжності власного підпису під час прийняття рішень з питань діяльності відповідного товариства та/або вимогу нотаріального посвідчення правочину, предметом якого є частка такого учасника у статутному капіталі відповідного товариства. Аналогічний підхід запроваджено і щодо нерухомого майна. Така вимога як односторонній правочин підлягає обов’язковому нотаріальному засвідченню. Інформація про це вноситься до ЄДР, що є додатковим та більш ефективним засобом захисту від протиправного відчуження корпоративних прав.
Оскільки Закон №340-IX розглядався авторами як засіб протидії рейдерству в першу чергу в аграрній сфері, значна його частина стосується змін до земельного законодавства. Відтепер власники земельних ділянок зможуть самостійно встановити вимогу про обов’язкове нотаріальне посвідчення договору оренди землі чи іншого договору, що стосується прав на землю. Така вимога підлягає нотаріальному посвідченню та реєструється як обтяження у державному реєстрі прав на нерухоме майно. Цей інструмент дозволить зменшити ризик незаконної перереєстрації прав оренди на земельну ділянку на підставі підроблених договорів. Обов’язкова участь нотаріуса, який несе відповідальність за вчинення нотаріальної дії та державну реєстрацію обтяження, посилює гарантії ефективності цього способу превентивного захисту.
Зміни в оренді землі
Законом №340-IX запроваджується автоматична пролонгація договорів оренди землі. Договори оренди, у яких передбачено умову про їх поновлення після спливу строку дії цих договорів, будуть вважатися продовженими автоматично, якщо одна із сторін за місяць до закінчення строку дії договору, не подала до державного реєстру речових прав на нерухоме майно заяву про виключення з цього реєстру відомостей про поновлення договору. В іншому разі договір оренди вважається поновленим автоматично, а державна реєстрація речового права (права оренди) продовжується на той самий строк.
Це виключатиме необхідність нести витрати на повторну державну реєстрацію договорів оренди землі. Також значно зменшиться кількість судових спорів з приводу продовження дії договорів оренди землі, які часто виникають між орендарем та орендодавцем. Варто підкреслити, що дія нового закону поширюватиметься лише на ті договори оренди землі, що укладені, або змінені після набрання ним чинності.
Упорядкування використання інформації з державного реєстру прав та державного земельного кадастру
Законом №340-IX передбачається взаємодія реєстраторів державного земельного кадастру та державних реєстраторів речових прав на нерухоме майно. При вчиненні реєстраційних дій із земельною ділянкою державні реєстратори речових прав на нерухоме майно зобов’язані не лише перевіряти відомості з відповідного державного реєстру прав, але й відомості державного земельного кадастру, і – навпаки реєстратори державного земельного кадастру перевірятимуть відомості державного реєстру прав. Така взаємодія відбуватиметься в онлайн-режимі. Також законом встановлено дедлайн завершення наповнення державного земельного кадастру до 1 січня 2022 року.
Уберегти майно від рейдерів допоможуть сервіси SMS-маяк і SMS-маяк Земля за допомогою яких можна оперативно дізнатися про зміни в реєстрі нерухомості (через SMS- повідомлення, електронним листом, або ж через повідомлення в кабінеті користувача).
Відкриття ринку та дерегуляція на порядку денному
У перспективі на початку року прогнозовано очікується завершення прийняття законопроекту №2178-10 «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо обігу земель сільськогосподарського призначення». Саме фінальна версія цього законопроекту визначатиме подальший порядок денний сільськогосподарських товаровиробників. Беручи до уваги поправки, що були схвалені профільним комітетом, ринок купівлі-продажу буде відкриватися спочатку для покупців-резидентів без можливості структурування бізнесу через іноземні юрисдикції.
Ще одним законопроектом, який планується прийняти в межах відкриття ринку купівлі-продажу землі сільськогосподарського призначення, є законопроект № 2194 «Про внесення змін до Земельного кодексу України та інших законодавчих актів щодо удосконалення системи управління та дерегуляції у сфері земельних відносин», яким пропонується зокрема запровадити низку змін до повноважень органів державної влади та місцевого самоврядування, центральних органів виконавчої влади у сфері використання та охорони земель; ліквідувати самоврядний контроль у сфері використання та охорони земель; скасувати державну експертизу землевпорядної документації тощо.