Без агрострахування неможливо отримати доступ до кредитування Як найкраще підготувати землю до весняної посівної Угорський досвід для українського АПК ДПЗКУ вже заготовила 2,5 млн тонн збіжжя з початку 2016/2017 МР Генетика як рушій прогресу Як обрати надійного страхового партнера Не на словах, а на ділі: як досягти найкращих показників висівання Гібриди кукурудзи Pioneer® показали високі результати у конкурсі врожайності США Китайці заходять на ринок насіння України Як змінити ставлення аграріїв до страхування Українські гібриди кукурудзи підкорюють Білорусь Як посієш – те й пожнеш, або як забезпечити якість посівної Юридичний аудит прав на землю: як підготуватися та чого очікувати Поки грім не вдарить, або ситуація на ринку агрострахування Агрострахування: що стримує ринок з мільярдним потенціалом? Вітчизняних аграріїв необхідно привчати до агрострахування Іспанські можливості для українського бізнесу летимо на світові бізнес-події Ольга Трофімцева: "Аграрна галузь ще дасть жару!" День відкритих дверей на DuPont Pioneer Готуй сани влітку, або як мінімізувати ризики від втрати посівів озимих Фермери підтримали Івана Слободяника в роботі на посаді гендиректора Укрдержфонду Новий формат: семінар-квест компанії "Маїс" Страхувати по-новому?Аграріям запропонували новий страховий продукт Програма страхування для постачальників засобів захисту рослин (ЗЗР) Ольга Трофімцева: "Аграрна галузь ще дасть жару!" Програма страхування для постачальників засобів захисту рослин (ЗЗР) МАЇС подовжила членство в АСТА Українські аграрії майже не використовують інструмент страхування посівних площ Летимо до Нідерландів: у пошуках нових бізнес-контактів Дмитро Сімашко: «За кілька років помпезно відкриємо ринок деградованих неродючих земель і будемо намагатись її продати будь-кому» Як зробити ділову поїздку максимально вигідною: ТОП-6 корисних лайфхаків Співпраця задля інновацій: відбулася зустріч представників Компанії МАЇС та Сингенти Ділова подорож підприємця: як все організувати? Жнива: як отримати максимум вигоди від ділової подорожі за кордон? Володимир Юдін: Застрахувати свої посіви від наслідків погодних катаклізмів повинен кожен відповідальний фермер Олексій Пищик: Фермерам, які вирішили придбати сільгосптехніку в лізинг, необхідно зробити це вже сьогодні Агропідприємці зможуть заробляти на авіаперельотах разом з AIR FRANCE KLM Крила Вашого бізнесу: AirFrance-KLM пропонує агропідприємцям ексклюзивні умови Страхування без страху: найбільший швейцарський перестраховик Swіss Re представив у Києві стратегію розвитку агровиробництва в Україні Компанія «Маїс» підтримує проект унікального Німецько-українського аграрного демонстраційного і навчального центру Андрій Ярмак: Виробникам м’яса потрібно шукати нові ринки збуту своєї продукції Надійна гідравліка для українських аграріїв Олексій Пищик: Лізингові компанії активно підключаться до держпрограми з підтримки фермерів, що компенсує придбання сільгосптехніки Агрострахування дозволяє фермеру утриматися «на плаву» в критичній ситуації Алекс Ліссітса: Змінити ситуацію в аграрній галузі «косметичними ремонтами» не вийде "Українська аграрна платформа-2016" навчає малий та середній агробізнес виходу на експортні ринки Як правильно страхувати агроризики VERSATILE TORUM 750: вигідний зернозбиральний комбайн Прибуток замість ризику або як фермеру захистити головний актив під час кризи Що треба знати, аби захистити свій бізнес від рейдерів DuPont Pioneer Україна оголошує конкурс врожайності «Піонер Максимум»

Юридичний аудит прав на землю: як підготуватися та чого очікувати

18 жовтня 2016
Переглядів:
76150
AgroNews181001.jpg

Тезою про те, що аграрна сфера в Україні перспективна та прибуткова, вже нікого не здивуєш. Дію мораторію на продаж сільськогосподарських земель наразі знову продовжено. Саме тому особи, зацікавлені в отриманні землі для ведення сільськогосподарської діяльності як бізнесу, активно використовують інші поширені шляхи отримати в своє користування необхідну площу. Зокрема, затребуваним нині способом є купівля частки в статутному капіталі аграрної компанії, яка має солідний земельний банк.

Укладення договору купівлі-продажу частки в статутному капіталі аграрної компанії є складним багатоступеневим процесом. Як правило, перш ніж укласти фактичний договір сторони такої угоди проводять численні переговори, підписують попередній договір або протокол про наміри, за яким декларують свої наміри та фіксують умовні показники аграрної компанії, озвучені продавцем.

Крім того, для того, щоб отримати неупереджену та повну картину дійсних даних про аграрну компанію, продавець проводить фінансовий та юридичний аудит аграрної компанії. Метою проведення аудиту є оцінка привабливості активу для покупця та пошук потенційних ризиків, які можуть бути пов'язані з таким придбанням.

Напевно, у кожної аграрної компанії, яка вперше має справу із зовнішніми аудиторами, виникають запитання, як підготуватися до такого аудиту? У цій статті ми фахово розкажемо, на що звернути увагу при підготовці до юридичного аудиту прав на землю аграрної компанії.

Основним активом аграрної компанії є права на землю. Юридичний аудит прав на землю проводиться з метою оцінити, права на яку площу землі, якою користується компанія, є юридично підтвердженими, а також визначити, яка кількість земельних ділянок знаходиться в групі ризику. Крім того, в ході юридичного аудиту прав на землю відбувається аналіз положень договорів, предметом яких є право користування на землю, щодо їх відповідності земельному законодавству, а також визначення асоційованих з купівлею ризиків.

Найпоширенішим документом, за яким аграрна компанія отримує земельні ділянки в користування, є договір оренди землі. Тому порядок підготовки до юридичного аудиту прав на землю буде показаний на прикладі саме договорів оренди землі.

Для того, щоб належним чином показати свої активи під час земельного аудиту, ми радимо додержуватися наступних порад.

1. Завчасно підготуйте детальний перелік усіх земельних ділянок, які компанія орендує

У цьому переліку ми радимо зафіксувати:

·    підставу, на якій компанія користується земельною ділянкою (кожен окремий договір);

·    розмір земельної ділянки за кожним договором;

·    цільове призначення земельної ділянки за кожним договором;

·    момент початку користування земельною ділянкою за кожним договором;

·    строк дії кожного договору;

·    стан розрахунків з орендодавцем за кожним договором.

Крім того, в окремий перелік ми радимо винести інформацію про договори, які перебувають на переоформленні.

2. Будьте готові надати аудиторам всі договори оренди землі, укладені компанією

Цілком імовірно, аудитори запитають доступ до всіх договорів оренди землі, тому завчасно підготуйтесь до цього та наведіть лад в документах. До договорів мають бути прикладені всі додатки, які подавались на реєстрацію, а також документи, які підтверджують державну реєстрацію.

Якщо під час попередньої підготовки до аудиторської перевірки буде виявлено, що певних договорів чи додатків не вистачає, докладіть зусиль, щоб відновити їх до наміченої дати проведення аудиту. Відсутність важливих документів може викликати у сторони покупця обґрунтовані сумніви щодо добросовісності продавця, що значно ускладнить процес досягнення згоди для укладення договору купівлі-продажу частки в статутному капіталі компанії.

3. Критично оцініть зміст договорів оренди до початку аудиту

Потенційний покупець та його команда уважно вивчатимуть положення договорів оренди землі, аналізуватимуть їх дефекти та підстави для потенційного оскарження дійсності цих договорів.

Зокрема, предметом особливої уваги аудиторів стане відповідність договору чинним на момент укладення вимогам земельного законодавства, строк дії договору, цільове призначення земельної ділянки, положення про припинення та розірвання договору, а також інші особливі умови, які можуть бути наявні в договорі.

Тож якщо ви дійдете висновку, що договори оренди землі не містять певних істотних умов або деякі їх умови можуть здатися покупцю невигідними, варто за можливості переукласти ці договори.

Крім того, зазвичай компанія працює із власним шаблоном договору оренди землі, оскільки таким чином простіше дотримуватися системності та пришвидшити процес укладення договорів. Будьте готові надати такий шаблон чи шаблони. Безперечно, аграрна компанія має добре орієнтуватися в тому, за яким саме шаблоном договору оренди землі укладалися ті чи інші договори та в який період.

4. Перевірте строк дії договорів оренди землі

Якщо строк дії частини договорів оренди землі закінчується найближчим часом після проведення транзакції з купівлі-продажу частки у статутному капіталі аграрної компанії, ми радимо завчасно пролонгувати ці договори. Це зумовлено тим, що покупець не зацікавлений у значному зменшенні земельного банку одразу після купівлі аграрної компанії. В окремих випадках таке скорочення земельного банку може бути вагомим аргументом під час проведення переговорів щодо зміни ціни компанії в бік її зменшення.

5. Контролюйте земельні спори, стороною яких є компанія-продавець

Аудитори звертають увагу та детально вивчають усі спори щодо договорів оренди землі, у яких компанія є чи була стороною, виділяючи при цьому певні тенденції. Наприклад, якщо кілька орендодавців звернулися до аграрної компанії із позовом про визнання договорів оренди землі недійсними, то аудитори уважно вивчають підстави позову, аргументацію суду при розгляді справи, а також, безумовно, результат судового процесу. На підставі цієї інформації можна зробити висновок про слабкі місця в договорах оренди землі, а також про взаємовідносини з орендодавцями.

6. Підтримуйте хороші відносини з орендодавцями

Як би просто це не звучало, але разом із оцінкою договірної бази між орендодавцем та орендарем, покупець та його аудитори також намагаються з`ясувати фактичні взаємовідносини, у яких перебувають сторони договорів оренди землі. Це обумовлено тим, що при значній конкуренції за земельні ділянки мають місце випадки “переманювання” орендодавців. Часто трапляється, що в одному регіоні працюють кілька великих конкуруючих аграрних компаній, які ведуть постійну боротьбу за схильність орендодавців. Саме тому позитивним показником для покупця є задоволені співпрацею орендодавці і навпаки.

Таким чином, ми радимо пам'ятати про важливість юридичного аудиту прав на землю аграрної компанії, а отже підготуватися до його проведення належним чином. Маємо надію, що наведені рекомендації допоможуть це зробити.

 

Олександр Шкелебей, партнер юридичної компанії EVERLEGAL

Анна Власенко, юрист юридичної компанії EVERLEGAL

18 жовтня 2016 09:57
переглядів:
76150
Додати коментар
2 + 3 =
Решите эту простую математическую задачу и введите результат. Например, для 1+3, введите 4.

остані коментарі

Анонси