Відгодівля та переробка ВРХ: Як заробити у найбільшій вільній ніші українського агробізнесу? Компанія UKRAVIT постійно рухається вперед, створюючи нові інноваційні продукти Контроль шкідників за європейськими стандартами: Pest-control  Виробник насіння майбутнього збільшує інвестиції в Україну уже сьогодні  Страхування має бути необхідною умовою при розвитку бізнесу кожного садівника  Олександр Марюхніч: “Якщо прагнеш змін – почни з себе”   Ринок зерна України: від експорту сировини до готової продукції     Як захистити врожай ріпаку озимого? Поради спеціаліста   VELES AGRO – український бренд європейської якості підкорює «Битву Агротитанів»     VELES AGRO ТЕХНІКА, ЩО ЛАМАЄ СТЕРЕОТИПИСубсидування - найбільш поширений шлях підтримки державою агрострахування в світіІсторія агроуспіху: DuPont PioneerЗахистити зібраний врожай від гризунів допоможуть ефективні родентициди від Групи компаній UKRAVITАнна Бабіч: Аби вижити в умовах непередбачуваного ринку, агрокомпаніям варто зрозуміти "силу багатьох"Компанія МАЇС презентувала оновлену лінійку гібридів кукурудзи під час семінару на ЧеркащиніАграрію важливо раціонально використовувати пестициди та агрохімікати для збереження власного врожаюПерепади температури негативно вплинули на майбутню врожайність пізніх ярих культурЗворотній зв’язок із фермером: Група компаній UKRAVIT взяла активну участь у Днях поля по всій території України

 

Юридичний аудит прав на землю: як підготуватися та чого очікувати

18 жовтня 2016
Переглядів:
89205
AgroNews181001.jpg

Тезою про те, що аграрна сфера в Україні перспективна та прибуткова, вже нікого не здивуєш. Дію мораторію на продаж сільськогосподарських земель наразі знову продовжено. Саме тому особи, зацікавлені в отриманні землі для ведення сільськогосподарської діяльності як бізнесу, активно використовують інші поширені шляхи отримати в своє користування необхідну площу. Зокрема, затребуваним нині способом є купівля частки в статутному капіталі аграрної компанії, яка має солідний земельний банк.

Укладення договору купівлі-продажу частки в статутному капіталі аграрної компанії є складним багатоступеневим процесом. Як правило, перш ніж укласти фактичний договір сторони такої угоди проводять численні переговори, підписують попередній договір або протокол про наміри, за яким декларують свої наміри та фіксують умовні показники аграрної компанії, озвучені продавцем.

Крім того, для того, щоб отримати неупереджену та повну картину дійсних даних про аграрну компанію, продавець проводить фінансовий та юридичний аудит аграрної компанії. Метою проведення аудиту є оцінка привабливості активу для покупця та пошук потенційних ризиків, які можуть бути пов'язані з таким придбанням.

Напевно, у кожної аграрної компанії, яка вперше має справу із зовнішніми аудиторами, виникають запитання, як підготуватися до такого аудиту? У цій статті ми фахово розкажемо, на що звернути увагу при підготовці до юридичного аудиту прав на землю аграрної компанії.

Основним активом аграрної компанії є права на землю. Юридичний аудит прав на землю проводиться з метою оцінити, права на яку площу землі, якою користується компанія, є юридично підтвердженими, а також визначити, яка кількість земельних ділянок знаходиться в групі ризику. Крім того, в ході юридичного аудиту прав на землю відбувається аналіз положень договорів, предметом яких є право користування на землю, щодо їх відповідності земельному законодавству, а також визначення асоційованих з купівлею ризиків.

Найпоширенішим документом, за яким аграрна компанія отримує земельні ділянки в користування, є договір оренди землі. Тому порядок підготовки до юридичного аудиту прав на землю буде показаний на прикладі саме договорів оренди землі.

Для того, щоб належним чином показати свої активи під час земельного аудиту, ми радимо додержуватися наступних порад.

1. Завчасно підготуйте детальний перелік усіх земельних ділянок, які компанія орендує

У цьому переліку ми радимо зафіксувати:

·    підставу, на якій компанія користується земельною ділянкою (кожен окремий договір);

·    розмір земельної ділянки за кожним договором;

·    цільове призначення земельної ділянки за кожним договором;

·    момент початку користування земельною ділянкою за кожним договором;

·    строк дії кожного договору;

·    стан розрахунків з орендодавцем за кожним договором.

Крім того, в окремий перелік ми радимо винести інформацію про договори, які перебувають на переоформленні.

2. Будьте готові надати аудиторам всі договори оренди землі, укладені компанією

Цілком імовірно, аудитори запитають доступ до всіх договорів оренди землі, тому завчасно підготуйтесь до цього та наведіть лад в документах. До договорів мають бути прикладені всі додатки, які подавались на реєстрацію, а також документи, які підтверджують державну реєстрацію.

Якщо під час попередньої підготовки до аудиторської перевірки буде виявлено, що певних договорів чи додатків не вистачає, докладіть зусиль, щоб відновити їх до наміченої дати проведення аудиту. Відсутність важливих документів може викликати у сторони покупця обґрунтовані сумніви щодо добросовісності продавця, що значно ускладнить процес досягнення згоди для укладення договору купівлі-продажу частки в статутному капіталі компанії.

3. Критично оцініть зміст договорів оренди до початку аудиту

Потенційний покупець та його команда уважно вивчатимуть положення договорів оренди землі, аналізуватимуть їх дефекти та підстави для потенційного оскарження дійсності цих договорів.

Зокрема, предметом особливої уваги аудиторів стане відповідність договору чинним на момент укладення вимогам земельного законодавства, строк дії договору, цільове призначення земельної ділянки, положення про припинення та розірвання договору, а також інші особливі умови, які можуть бути наявні в договорі.

Тож якщо ви дійдете висновку, що договори оренди землі не містять певних істотних умов або деякі їх умови можуть здатися покупцю невигідними, варто за можливості переукласти ці договори.

Крім того, зазвичай компанія працює із власним шаблоном договору оренди землі, оскільки таким чином простіше дотримуватися системності та пришвидшити процес укладення договорів. Будьте готові надати такий шаблон чи шаблони. Безперечно, аграрна компанія має добре орієнтуватися в тому, за яким саме шаблоном договору оренди землі укладалися ті чи інші договори та в який період.

4. Перевірте строк дії договорів оренди землі

Якщо строк дії частини договорів оренди землі закінчується найближчим часом після проведення транзакції з купівлі-продажу частки у статутному капіталі аграрної компанії, ми радимо завчасно пролонгувати ці договори. Це зумовлено тим, що покупець не зацікавлений у значному зменшенні земельного банку одразу після купівлі аграрної компанії. В окремих випадках таке скорочення земельного банку може бути вагомим аргументом під час проведення переговорів щодо зміни ціни компанії в бік її зменшення.

5. Контролюйте земельні спори, стороною яких є компанія-продавець

Аудитори звертають увагу та детально вивчають усі спори щодо договорів оренди землі, у яких компанія є чи була стороною, виділяючи при цьому певні тенденції. Наприклад, якщо кілька орендодавців звернулися до аграрної компанії із позовом про визнання договорів оренди землі недійсними, то аудитори уважно вивчають підстави позову, аргументацію суду при розгляді справи, а також, безумовно, результат судового процесу. На підставі цієї інформації можна зробити висновок про слабкі місця в договорах оренди землі, а також про взаємовідносини з орендодавцями.

6. Підтримуйте хороші відносини з орендодавцями

Як би просто це не звучало, але разом із оцінкою договірної бази між орендодавцем та орендарем, покупець та його аудитори також намагаються з`ясувати фактичні взаємовідносини, у яких перебувають сторони договорів оренди землі. Це обумовлено тим, що при значній конкуренції за земельні ділянки мають місце випадки “переманювання” орендодавців. Часто трапляється, що в одному регіоні працюють кілька великих конкуруючих аграрних компаній, які ведуть постійну боротьбу за схильність орендодавців. Саме тому позитивним показником для покупця є задоволені співпрацею орендодавці і навпаки.

Таким чином, ми радимо пам'ятати про важливість юридичного аудиту прав на землю аграрної компанії, а отже підготуватися до його проведення належним чином. Маємо надію, що наведені рекомендації допоможуть це зробити.

 

Олександр Шкелебей, партнер юридичної компанії EVERLEGAL

Анна Власенко, юрист юридичної компанії EVERLEGAL

18 жовтня 2016 09:57
переглядів:
89205
Додати коментар
Содержание этого поля является приватным и не предназначено к показу.